Hyressättning som bruksvärde
En hyra sätts i en förhandling mellan representanter för de olika parterna. Hyresgästen representeras av Hyresgästföreningen och hyresvärden av Fastighetsägarna. En hyra justeras vanligtvis vid en årlig förhandling, men den kan även justeras vid stora renoveringar eller vid styckvisa standardförbättringar. För stora renoveringar och styckvisa standardförbättringar krävs alltid ett godkännande av hyresgästen.
I hyresförhandlingar används ofta begreppet bruksvärde. Det innebär att en lägenhet jämförs med likvärdiga lägenheter, där faktorer som läge, byggår, standard och hur förvaltningen av fastigheten sköts påverkar bruksvärdet. Detta ligger sedan till grund för hyressättningen.
Oberoende tvistlösning
1 januari 2023 infördes den oberoende tvistlösningen för de årliga hyresförhandlingarna. Den nya lagen innebär att om Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen inte kan nå en uppgörelse är det möjligt att vända sig till en oberoende skiljeman för att få frågan om den nya hyran avgjord. Skiljemannen utses av hyresnämnden. Med den nya lagen införs också tidsgränser för hyresförhandlingarna för att effektivisera förhandlingsprocessen i syfte att nå uppgörelser snabbare och för att undvika retroaktiva hyror.
Processen gällande tvistlösning
- Tidigast 3 månader och senast 4 månader efter påbörjad förhandling kan någon av parterna vända sig till Hyresnämnden som utser skiljeman.
- Hyresnämnden ska utse en skiljeman skyndsamt.
- Tvisten ska avgöras inom 6 veckor efter att skiljemannen utsetts.
- Parterna ska sedan inom 2 veckor omsätta skiljemannens rekommendation i en förhandlingsöverenskommelse.
Retroaktiv hyra
Om den årliga förhandlingen drar ut på tiden, och blir klar senare än vid det datum höjningen ska börja gälla från, aviseras hyresgästerna retroaktivt (i efterhand) för den perioden. Om datum för årlig höjning t ex är 1 april och förhandlingen blir klar i juni läggs hyreshöjningen för april, maj och juni till på avin/räkningen för juli. Drar förhandlingen ut på tiden, så att det blir ett större retroaktivt belopp, kan man dela upp det på flera månader i efterhand.
Standardhöjande åtgärder
Det är en åtgärd som höjer den ursprungliga standarden av en lägenhet och därmed även hyran. Det kan exempelvis vara att hyresgästen vill ha en diskmaskin installerad eller byta plastmattan i badrummet mot klinker. Då höjs hyran med ett i förväg fastställt belopp som hyresgästen har godkänt.